您现在的位置：土地估价师《土地估价实务》精讲讲义(9)
20世纪80年代中期以来，我国土地价格理论伴随着土地市场的发展逐步发展形成，在马克思地租理论的基础上，形成了社会主义级差地租理论、社会主义绝对地租理论和社会主义城市地租理论。发展了马克思主义地价形成理论，并成功借鉴了西方地价形成理论(土地收益理论、土地供求理论)，来指导我国的土地使用制度改革与实践，中国的土地估价制度的确立，形成了一整套适合我国国情的土地估价的理论、方法和技术标准，土地估价已经成为一项法律制度，成为土地市场的一个必不可少的环节。《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》作为国家标准已经正式实施;《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》三个规程也已经作为行业标准发布，为建立农用地估价制度奠定了基础。
影响地价的一般因素
一般因素是指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，是影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素会影响土地价格的整体水平，是决定各个地块土地价格的基础。包括：
1、土地制度：是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称，是一个国家人地关系的法定结合形式，包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度等。土地制度是一切社会形态中最重要、最基本的制度，直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌。
2、住房制度：住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分，是对城镇居民住房保障体制的改革，包括改革住房建设投资体制、改革住房建设、分配、维修、管理体制、改革住房分配体制、建立双轨制的住房供应体系、建立住房公积金制度、建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和住房保险、建立规范化的房地产交易市场等，从而促进了房地产投资的良性循环，推动了地价的合理实现。
3、城市规划：城市规划对城市的性质、功能及宏观区位产生决定性影响，这在整体上影响城市地价水平。城市规划对用途、容积率和建筑密度的规定，很大程度上对地价产生影响;土地因其用途和利用强度的不同会具有不同的收益能力，同一块土地在用于商业、住宅和工业时的地价有很大的差异，一般商业用地效益最高。
4、相关政策：主要有房地产开发政策、地价政策、税收政策等，对地价会产生较大影响。高地价政策意味着政府放开对地价的管制，会促使地价上涨;低地价政策是政府采取各种手段抑制地价的上涨，从而导致地价水平的下跌或停滞;地价管理政策也影响着房地产投资者的投资兴趣，从而影响地价的高低;税收政策通过增加税赋，会使居民和企业的储蓄减少，从而减少社会投资，降低经济增长幅度，企业无力或不想扩大投资，促使土地需求降低，土地价格降低。
5、人口状况：人口状态是最主要的社会经济因素，对地价的影响很大，主要包括：人口密度、人口素质和家庭人口构成等。人口密度通常提高时，使土地需求上升，导致地价上涨。人口素质一般对住宅用地价格的有较大影响。人口素质高的住宅区通常社会秩序较为安定，受教育程度和文化素养群体集中，环境整洁优雅，更适宜人们选择居住，引起该类住宅区需求增加，促使地价上涨。随着社会经济的发展，家庭人口构成逐步由大家庭模式向以夫妻为中心的小家庭模式转变，家庭结构越来越小，家庭数量相应增多，对住宅的需求增加，导致住宅用地价格上涨。
6、社会发展和安定状况：社会稳定，房地产投资相对来说风险小，收益大，资金可以按预期的目标在预期期限内得到回收并取得利润，从而投资者的投资信心增强，带动地价上升。社会秩序良好，人们会感到安全，从而愿意投资、购物、居住，因此带动地价上升。
7、城镇发展过程：随着经济的发展，城镇化进程的加快，会增加对建设用地的需求，提高城镇土地价格水平，另外，城市化发展越快，就业机会就多，人口迁入就大，城镇人口分布就越密集，地价涨幅也会相应较大。
8、国际经济状况：世界经济逐步向一体化、多元化发展，任何一个国家经济都不可能脱离世界经济而快速发展，随着国家间、经济区域集团间经贸关系的逐渐密切，一个国家的经济情况与世界经济的变化休戚相关，地产市场状况和地价水平更会受到影响。
9、国际政治因素：国家间政治关系密切为经济的快速发展创造了良好的外部环境，有利于投资者跨国投资，使土地需求上涨，推动地价水平提高;如果国家之间对立，彼此断绝各种往来，就会限制人员流动和资金流向，如果发生战争还会直接对经济造成严重破坏，直接使土地需求下降，地价暴跌。
10、经济发展状况：经济发展越快，公共投资和私人投资水平越高，财政金融景气，就业机会增加，物价、工资处于有利于经济发展的状态，社会总投资增加，因建设需要而增加对土地的需求，地价水平就会上升;反之，如果经济不景气投资就会减少，对土地的需求就会减少，引致地价下降。
11、财政金融体制：在国家的财政金融体制下，政府通过财政金融达到对经济的干预，若政府收入主要用于经济性投资，政府干预经济的程度就较大，如某些地方政府为追求地方经济的高速发展，不断提高投资水平，会导致土地需求的大幅增加，引致土地价格水平飞涨。
12、、居民收入、消费水平：随着居民收入、消费水平的提高，会对物质、精神方面的要求逐步提高，在住宅方面，则会对房屋的质量、面积、外观、舒适度等方面的要求会越来越高。直接促进较高水平的房地产市场的活跃，提升相应房地价水平。
13、利率水平：房地产交易的主要特点之一，是巨额款项的往来，因此，投资或购置房地产与可运用的资金有关。人们在购买房地产时需要支付巨额款项，如果自身暂时不能达到时，需要向银行贷款或是以其他房地产作抵押取得贷款。利率水平的变化也会影响人们为购买房地产而支付的代价，间接影响地价水平的高低。
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